Umowa przedwstępna sprzedaży domu to dokument, który odgrywa ważną rolę w procesie zakupu nieruchomości. Stanowi ona formalne zobowiązanie, jednej lub obu stron do zawarcia w przyszłości umowy sprzedaży konkretnej nieruchomości. Aby umowa przedwstępna sprzedaży domu była skuteczna, powinna obligatoryjnie zawierać elementy określone przez przepisy prawa. Tego typu umowa może mieć zwykłą formę pisemną lub być sporządzona w formie aktu notarialnego.
Co to jest umowa przedwstępna?
Podpisując umowę przedwstępną, strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej. Często umowa przedwstępna poprzedza zawarcie umowy sprzedaży, choć może być stosowana również w innych przypadkach np. przy zawarciu umowy z przyszłym pracodawcą. Została ona uregulowana w Kodeksie cywilnym w art. 389 – 390. Dzięki umowie przedwstępnej strony mogą zabezpieczyć swoje interesy oraz ustalić warunki umowy przed jej finalizacją. Umowa przedwstępna powinna zawierać kluczowe elementy przyszłej umowy przyrzeczonej. Jeśli jedna ze stron zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej odmówi jej podpisania, druga strona ma prawo domagać się odszkodowania za straty poniesione w wyniku uzasadnionego oczekiwania na realizację tej umowy.
Kiedy zawiera się umowę przedwstępną sprzedaży domu?
Umowa przedwstępna najczęściej zawierana jest w sytuacjach, gdy strony potrzebują czasu na spełnienie określonych warunków lub dopełnienie formalności przed zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży nieruchomości. Taki dokument jest szczególnie przydatny, gdy kupujący stara się o kredyt hipoteczny. W takim przypadku umowa przedwstępna precyzuje czas, w którym kupujący powinien uzyskać zatwierdzenie kredytu hipotecznego, co jest niezbędnym krokiem do dalszego prowadzenia transakcji i zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży.
Umowa przedwstępna kupna mieszkania może być zawarta także wtedy, gdy istnieje konieczność weryfikacji legalności transakcji. Jest to szczególnie ważne w przypadku nieruchomości obciążonych hipoteką, prawem użytkowania wieczystego lub innymi ograniczonymi prawami rzeczowymi obciążającymi nieruchomość. Dzięki temu strony mogą mieć pewność, że wszystkie formalności zostaną odpowiednio uregulowane przed zawarciem ostatecznej umowy.
Co powinno znaleźć się w umowie przedwstępnej?
Umowa przedwstępna, powinna zawierać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, czyli dokumentu, który strony planują podpisać w przyszłości. W umowie przedwstępnej kluczowe jest precyzyjne wskazanie danych osobowych obu stron, czyli sprzedającego oraz kupującego. Powinien tam również znaleźć się dokładny opis nieruchomości zawierający m.in. jej dokładną lokalizację, powierzchnię czy dane z księgi wieczystej i ewidencji gruntów.
W umowie powinny się znaleźć informacje o cenie nieruchomości oraz warunkach i terminach płatności. Jeśli część ceny została już opłacona, również tak informacja powinna znaleźć się w umowie. Należy również podać numer konta bankowego, na które mają zostać przelane środki, wraz z informacją o jego właścicielu. Ważne jest także określenie terminu dokonania płatności. Dodatkowo umowa powinna zawierać szczegółowe warunki, które muszą zostać spełnione przed podpisaniem umowy końcowej.
W umowie przedwstępnej należy także określić wysokość zadatku lub zaliczki oraz zasady ich zwrotu w przypadku odstąpienia od umowy przez jedną ze stron. Wreszcie, ważnym elementem są oświadczenia stron, w których sprzedający potwierdza brak przeszkód prawnych do zawarcia umowy, a kupujący deklaruje gotowość do realizacji transakcji.
Jak określić termin zawarcia umowy przyrzeczonej?
Określenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej w umowie przedwstępnej ma charakter fakultatywny. Oznacza to, że brak wyznaczenia terminu nie wpływa na ważność samej umowy przedwstępnej. Jednak dla stron jest to kwestia praktycznie istotna, ponieważ wyznaczenie konkretnego terminu mobilizuje je do podejmowania działań zmierzających do finalizacji transakcji.
Jeżeli w umowie przedwstępnej nie określono terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, powinna ona zostać zawarta w terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do zgłoszenia takiego żądania. Jeżeli obie strony są uprawnione i każda z nich proponuje inny termin, wiążący jest termin wskazany przez stronę, która jako pierwsza złożyła stosowne oświadczenie.
Jeżeli jednak żadna ze stron nie wyznaczy terminu zawarcia umowy przyrzeczonej w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej, prawo do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej wygasa. Nie wyznaczenie terminu w tym okresie pozbawia strony możliwości domagania się zawarcia oznaczonej umowy.
Czym różni się zadatek od zaliczki?
Zadatek i zaliczka to dwie różne formy zabezpieczenia transakcji, które mogą być stosowane w umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości. Choć często używa się tych pojęć zamiennie, różnią się one pod względem skutków prawnych w przypadku niewywiązania się stron z warunków umowy.
Zadatek to forma zabezpieczenia, która ma na celu zmotywowanie obu stron do dotrzymania postanowień umowy. Jeśli kupujący wycofa się z transakcji, sprzedający ma prawo zatrzymać otrzymany zadatek. Natomiast w przypadku, gdy to sprzedający nie wywiąże się z umowy, zobowiązany jest do zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. Zadatek pełni więc funkcję nie tylko zabezpieczenia, ale także rekompensaty dla strony, która poniosła straty w wyniku niedotrzymania warunków umowy.
Zaliczka podobnie jak zadatek również jest kwotą wpłaconą na poczet przyszłej ceny nieruchomości, lecz w przypadku rozwiązania umowy jest zawsze zwracana kupującemu. W przeciwieństwie do zadatku zaliczka nie wiąże się z dodatkowymi konsekwencjami finansowymi dla stron w razie odstąpienia od umowy. Decyzja o wyborze jednej z tych form powinna zależeć od indywidualnych ustaleń i potrzeb stron umowy.
Dlaczego warto podpisać umowę przedwstępną u notariusza?
Umowa przedwstępna jest kluczowym dokumentem, który określa warunki przyszłej umowy ostatecznej. Sporządzenie takiej umowy nie przenosi własności nieruchomości, lecz zobowiązuje sprzedającego do jej sprzedaży, a kupującego do jej zakupu za ustaloną cenę.
Umowę przedwstępną można sporządzić w zwykłej formie pisemnej lub w formie aktu notarialnego. Zwykła forma pisemna jest ważna, ale mniej skuteczna w dochodzeniu roszczeń. Umowa w formie aktu notarialnego zapewnia zdecydowanie większą ochronę prawną. Dzięki tej formie strony mogą dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej na drodze sądowej, jeśli jedna z nich uchyla się od realizacji zobowiązania.
W przypadku sporządzenia umowy w zwykłej formie pisemnej strona poszkodowana może domagać się jedynie odszkodowania ograniczonego do kosztów poniesionych w związku z umową. Natomiast forma aktu notarialnego, tzw. przymus notarialny, umożliwia dochodzenie zawarcia umowy przyrzeczonej, a także wpisanie do księgi wieczystej roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości.
Jakie dane będzie wymagał notariusz?
Podczas sporządzania umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego konieczne jest podanie szczegółowych danych identyfikacyjnych stron. W przypadku osób fizycznych wymagane informacje obejmują:
- Wszystkie imiona,
- Nazwisko,
- Imiona rodziców (ojca i matki),
- Numer PESEL,
- Stan cywilny,
- Obywatelstwo,
- Aktualny adres zamieszkania,
- Adres do doręczeń (jeśli różni się od adresu zamieszkania),
- Rodzaj dokumentu tożsamości, wraz z jego numerem i terminem ważności.
Jeśli stroną umowy jest firma, dodatkowo wymagane są:
- Adres siedziby firmy,
- Pełna nazwa firmy,
- Numery rejestrowe, KRS, NIP i REGON.
Jakie są koszty zawarcia umowy przyrzeczonej u notariusza?
Sporządzenie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego wiąże się z określonymi kosztami. Podstawowym elementem tych kosztów jest taksa notarialna, która jest ustalana indywidualnie. Jeżeli kupujący zdecyduje się na ujawnienie w księdze wieczystej roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej, będzie, musiał uiścić dodatkowo opłatę sądową za wniosek wieczystoksięgowy. Do kosztów należy również doliczyć opłaty za wypisy aktu notarialnego, które wynoszą 6 zł netto (7,38 zł brutto) za każdą rozpoczętą stronę.
Jakie są zalety i wady umowy przyrzeczonej?
Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości ma swoje zalety i wady, które warto uwzględnić przed jej podpisaniem. Najważniejszą zaletą niewątpliwie jest zabezpieczenie transakcji. Podpisując umowę przedwstępną, obie strony zobowiązują się do zawarcia umowy ostatecznej, co zmniejsza ryzyko wycofania się którejkolwiek z nich. Ponadto umowa daje czas na spełnienie niezbędnych formalności. Dzięki temu strony mają czas na dopracowanie szczegółów transakcji.
Do potencjalnych wad należy zaliczyć koszty związane z zawarciem umowy w formie aktu notarialnego. Wadą tego rozwiązania jest również możliwość utraty zadatku przez kupującego, jeśli nie spełni on warunków umowy. W takiej sytuacji sprzedający ma prawo zatrzymać zadatek, co może stanowić istotną stratę finansową dla kupującego. Pomimo tych wad umowa przedwstępna pozostaje ważnym narzędziem zabezpieczającym interesy obu stron transakcji.
