Kupując dom we Włoszech spotkasz się z najprawdopodobniej z dwoma istotnymi umowami związanymi z transakcją. Będą to umowa przedwstępna oraz umowa przyrzeczona, a zwyczaje związane z ich zawieraniem różnią się od tego, do czego przywykliśmy w Polsce.
W tym artykule przedstawimy czym się charakteryzują ww. umowy i na co należy zwrócić uwagę przy ich podpisywaniu.
Umowa przedwstępna przy zakupie nieruchomości we Włoszech
Chcąc kupić nieruchomość będziesz musiał porozumieć się ze sprzedającym co do warunków przyszłej transakcji. Może się to odbyć na – zasadniczo – dwa sposoby.
Pierwszym, zdecydowanie najpopularniejszym, będzie złożenie przez Ciebie oferty na zakup nieruchomości. Dokument ten zwany „proposta di acquisto” powinien zawierać kilka ważnych elementów takich jak: cena za jaką chcesz kupić nieruchomość, termin zawarcia transakcji, wysokość zadatku, sposób zapłaty ceny (ze szczególnym uwzględnieniem depozytu notarialnego i wymogów prawnych jakimi się on rządzi), dokumentów, które mają być uzyskane przez sprzedającego do dnia aktu notarialnego.
Aby dobrze przygotować się do wypełnienia tego dokumentu należy wcześniej przeprowadzić badanie prawne nieruchomości lub odpowiednio określić warunki w propoście. Do takich warunków będzie przykładowo należało odwołanie darowizn, uregulowanie spraw spadkowych, uzyskanie odpowiednich opinii ze strony geometry lub zaświadczeń z gminy itp.
W przypadku gdy złożona przez Ciebie proposta zostanie zaakceptowana przez drugą stronę, to wówczas powstają skutki właściwe dla zawarcia umowy przedwstępnej. Dokonanie zmian lub uzupełnienie warunków w późniejszym terminie może okazać się bardzo trudne (np. w sytuacji gdy dopiero później postanowicie skonsultować się z prawnikiem) dlatego bardzo ważnym jest, aby skorzystać z pomocy prawnej przed złożeniem proposty.
Drugi sposób polega na zawarciu tradycyjnej umowy przedwstępnej. Odbywa się to z reguły przy bardziej złożonych transakcjach, a także przy tych, gdzie nieruchomość pochodzi od dewelopera. Podobnie w tej sytuacji należy odpowiednio wynegocjować dla siebie warunki transakcji. Przykładowo, kupując nieruchomość z rynku pierwotnego, wielu kupujących nie wie, że ma prawo żądać od dewelopera kilku postanowień umownych, które istotnie zwiększają bezpieczeństwo transakcji.
Sprawdź tutaj: jak kupić dom we Włoszech?
Umowa przyrzeczona, czyli kiedy stajesz się właścicielem nieruchomości we Włoszech.
Po zawarciu umowy przedwstępnej lub złożeniu oferty, która następnie zostanie zaakceptowana przez sprzedającego należy przystąpić do organizacji aktu notarialnego, na podstawie którego dojdzie do przeniesienia własności włoskiej nieruchomości.
Włoski notariusz poprosi wówczas o dokumenty dot. nieruchomości i przygotuje projekt aktu notarialnego.
Jeżeli do aktu notarialnego będziesz chciał przystąpić osobiście, to musisz się przygotować na spełnienie kilku wymogów. W pierwszej kolejności potrzebny będzie Tobie tłumacz przysięgły, który przygotuje dwujęzyczny akt notarialny (a włoscy notariusze mają w zwyczaju przygotowywać akty na ostatnią chwilę). Następnie do aktu będziesz potrzebować – poza obecnością tłumacza przysięgłego – dwóch świadków czynności prawnej będącymi rezydentami we Włoszech. Notariusze wymagają również, aby jeden ze świadków władał również Twoim językiem ojczystym.
Zdecydowanie łatwiejszą opcją jest, aby na akcie notarialnym reprezentował Ciebie pełnomocnik będący dwujęzycznym adwokatem. Dzięki temu odpadają formalności związane z obecnością tłumacza przysięgłego oraz świadków. Po drugie, taki pełnomocnik może na bieżąco nadzorować przebieg transakcji oraz zweryfikować treść aktu notarialnego, która we Włoszech często bywa modyfikowana na bieżąco przez strony w obecności notariusza.
Pamiętaj, że notariusz sprawdzi dokumentację dopiero na sam koniec, a jego rolą nie jest bycie czyimkolwiek adwokatem, tylko opisanie w akcie stanu prawnego włoskiej nieruchomości. Jeżeli na skutek uwag notariusza postanowisz wycofać się z transakcji, to może się to skończyć tym, że przepadnie wpłacony przez Ciebie zadatek.
